Grunderwerbsteuer

Die bei einem Immobilienkauf einmalig anfallende Grunderwerbsteuer setzt sich aus Registersteuer, Hypothekensteuer und Katastersteuer zusammen. Sie ist äußerst variabel da man in Italien nicht nur zwischen Art der erworbenen  Immobilie (private oder gewerbliche Immobilie, Grundstück mit oder ohne Baugenehmigung, landwirtschaftliches Grundstück, ...) und Art der künftigen Nutzung (Erstwohnsitz oder nicht), sondern auch nach Verkäufertyp (Privatperson, Firma, Baufirma) unterscheidet.

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der im Kaufvertrag angegebene Verkaufspreis. Beim Kauf von Wohnimmobilien unter Privatpersonen wird in der Regel der um einiges niedrigere Katasterwert der Immobilie als Bemessungsgrundlage herangezogen. Dieser wird mit einem fixen Koeffizienten entsprechend des Verwendungszecks der Immobilie multipliziert (115,5 für Erstwohnsitz; 126 für Zweitwohnsitz).

Beispiel:

Der Katasterwert einer Immobilie beträgt 800 Euro.

Erstwohnsitz: 800 * 115,5 = 92.400 Euro

Zweitwohnsitz: 800 * 126 = 100.800 Euro

Die Grunderwerbsteuer wird in diesem Beispiel beim Erstwohnsitz auf 92.400 Euro berechnet, beim Zweitwohnsitz dagegen auf 100.800 Euro.

Die Grunderwerbsteuer wird bei Abschluss des Kaufvertrages beim Notar fällig. Beim Kauf von Neubauten direkt vom Bauunternehmen kommt auch noch die Mehrwertsteuer hinzu.


Die Höhe der Grundsteuer variiert je nach Gemeinde und des eingetragenen Immobilienwertes. Wird das Haus als Erstwohnsitz genutzt erhalten Sie einen Nachlass auf die Steuer, aber nicht bei Luxusimmobilien.wei Wochen nach der Unterzeichnung des Notarvertrages kann der neue Besitzer eine beglaubigte Kopie des endgültigen Vertrages beim Notariat abholen.

In Italien sind folgende Steuern zu bezahlen:

IMU - Grundsteuer
Die jährliche Grundsteuer "IMU" ist eine kommunale Steuer, deren Höhe von der Größe des Grundstücks und dem Objekttyp (Apartment, ein freistehendes Haus oder eine Luxusvilla) abhängt. Normalerweise ist diese Steuer nicht sehr hoch, vor allem nicht für Immobilien auf dem Land (also keine Luxus-Häuser). Eigentümer einer Immobilie sind verpflichtet die Angaben für das jeweilige Objekt beim Finanzamt bis zum 31. Juli eines jeden Jahres abzugeben. Sie bekommen hierzu das notwendige Formular beim Finanzamt, es geht Ihnen nicht automatisch zu.

IRPEF - Einkommenssteuer
Wenn Sie ein Haus und/oder Land in Italien besitzen müssen Sie dessen Wert beim italienischen Finanzamt deklarieren. Auch wenn Sie in Italien nicht Ihren Erstwohnsitz haben sind Sie dazu verpflichtet. Die Einnahmen aus der Vermietung Ihrer Immobilie müssen ebenfalls deklariert werden. Beim Finanzamt können Sie um Hilfe beim Ausfüllen Ihrer Steuerformulare bitten, aber wir empfehlen Ihnen einen Steuerberater einzuschalten.

Müllgebühren
Je nach Gemeinde und Objektgröße unterschiedlich. Diese Gebühr muss in bar bei der Gemeinde bezahlt werden.

Unsere Empfehlung ist nach Kauf Ihrer Immobilie einen Buchhalter oder italienischen Steuerberater einzuschalten. Deren Dienstleistung ist üblicherweise nicht sehr teuer.

Erforderliche Unterlagen zum Kauf:

  • Personalausweis oder Reisepass
  • Adresse des Käufers
  • Eine Kontaktadresse in Italien (hierfür kann auch die Adresse eines Bekannten genutzt werden)
  • Italienische Steuernummer: Jeder der in Italien lebt oder eine Immobilien besitzt benötigt eine Steuernummer. Die Steuernummer erhalten Sie nach Vorlage Ihres Ausweises beim Notar.
  • Bankverbindung in Italien

Die neue italienische Regierung hat die Besteuerung von Liegenschaften verändert: die gemeindliche Immobiliensteuer (ICI) ist ab 1.1.2012 abgeschafft worden und ab 1.1.2012 ist eine neue Besteuerung vorgesehen die IMU heißt.

Außerdem hat die Regierung eine Vermögenssteuer auf ausländische Vermögen eingeführt.

IMU

Steuerpflichtig sind die Liegenschaften (Gebäude, Grundstücken und bebaubare Flächen) die sich in Italien befinden, unabhängig ob der Eigentümer in Italien oder im Ausland wohnt.

Der Steuersatz ist allgemein 0,76% (0,4% für Erstwohnung, nur wenn der Inhaber dort Wohnsässig ist) der auf der „Bemessungsgrundlage“ berechnet werden muss. Die „Bemessungs-grundlage“ ist wie folgt berechnet:

  1. Für Wohngebäude ist der Katasterwert um 5% aufgewertet und mit einem Koeffizienten von 160 multipliziert ( bei der alten ICI war der Koeffizienten 100), bei Hotels ist der Koeffizienten 140, bei Büros 80, bei Fabriken 60 und bei Geschäften 55 ;
  2. Für landwirtschaftliche Grundstücke wird der Katasterwert mit einem Koeffizienten von 130 multipliziert;
  3. Für bebaubare Flächen gleicht die „Bemessungsgrundlage“ dem Verkehrswert

Die Zahlung erfolgt wie bei ICI zu 50% am 16. Juni und zu 50% am 16. Dezember, d.h. die erste Zahlungsfrist ist 18. Juni 2012 ( da der 16. Samstag ist).

 

VERMÖGENSSTEUER

 

STEUERPFLICHTIG: sind die in Italien ansässige Personen, als in Italien ansässig gelten Personen, die mindestens 183 Tage eines Jahres im Einwohnermelderegister eingetragen sind oder im Staatsgebiet ihren Geschäftsmittelpunkt unterhalten oder ihren Wohnsitz haben (in der Anlage finden Sie was der Abkommen gegen Doppelbesteuerung vorsieht).

IMMOBILIENVERMÖGENSSTEUER : Auf die im Ausland gelegene Liegenschaften ab Jahr 2011 müssen die Steuerpflichtige (s. O.) eine Vermögenssteuer von 0,76% des Einkaufs oder Verkehrswerts zahlen. Zahlungsfrist für Jahr 2011 ist der 18. Juni 2012. Wenn im Ausland eine Vermögenssteuer vorgesehen ist, diese kann abgezogen werden.

VERMÖGENSSTEUER AUF FINANZIELLE GUTHABEN : die Steuerpflichtige (s. O.) die im Ausland Finanzielle Guthaben besitzen ( Aktien, Bankkonten, u.s.w.) müssen ab Jahr 2011 eine Vermögenssteuer von 0,1% des Wertes (Verkehrswert) bezahlen. Zahlungsfrist für Jahr 2011 ist der 18. Juni 2012. Wenn im Ausland eine Vermögenssteuer vorgesehen ist, diese kann abgezogen werden

 

 

ANLAGE

Abkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Italienischen Republik zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen und zur Verhinderung der Steuerverkürzung:

Art. 4 Ansässige Person.

(1) Im Sinne dieses Abkommens bedeutet der Ausdruck „eine in einem Vertragsstaat ansässige Person“ eine Person, die nach dem Recht dieses Staates dort auf Grund ihres Wohnsitzes, ihres ständigen Aufenthalts, des Ortes ihrer Geschäftsleitung oder eines anderen ähnlichen Merkmals steuerpflichtig ist. Der Ausdruck umfaßt jedoch nicht eine Person, die in diesem Staat nur mit Einkünften aus Quellen in diesem Staat oder mit in diesem Staat gelegenem Vermögen steuerpflichtig ist.

(2) Ist nach Absatz 1 eine natürliche Person in beiden Vertragsstaaten ansässig, so gilt folgendes:

a)Die Person gilt als in dem Staat ansässig, in dem sie über eine ständige Wohnstätte verfügt; verfügt sie in beiden Staaten über eine ständige Wohnstätte, so gilt sie als in dem Staat ansässig, zu dem sie die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen hat (Mittelpunkt der Lebensinteressen);

b)kann nicht bestimmt werden, in welchem Staat die Person den Mittelpunkt ihrer Lebensinteressen hat, oder verfügt sie in keinem der Staaten über eine ständige Wohnstätte, so gilt sie als in dem Staat ansässig, in dem sie ihren gewöhnlichen Aufenthalt hat;

c)hat die Person ihren gewöhnlichen Aufenthalt in beiden Staaten oder in keinem der Staaten, so gilt sie als in dem Staat ansässig, dessen Staatsangehöriger sie ist;

d)ist die Person Staatsangehöriger beider Staaten oder keines der Staaten, so regeln die zuständigen Behörden der Vertragsstaaten die Frage in gegenseitigem Einvernehmen.

(3) Ist nach Absatz 1 eine andere als eine natürliche Person in beiden Vertragsstaaten ansässig, so gilt sie als in dem Staat ansässig, in dem sich der Ort ihrer tatsächlichen Geschäftsleitung befindet.